久期财经讯，7月5日，惠誉确认中国海外宏洋集团有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited，简称“中国海外宏洋集团”，00081.HK)的长期发行人违约评级(IDR)为“BBB”，展望“稳定”。惠誉同时确认中国海外宏洋集团的外币高级无抵押评级及其担保的未到期票据的评级为“BBB”。

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惠誉采用自上而下的评级方法，基于中国海外宏洋集团母公司中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK，A-/稳定)“bbb+”的独立信用状况，下调一个子级得出中国海外宏洋集团的评级。鉴于中国海外宏洋集团的业务规模及其对实现中国住房建设目标的重要性有限，惠誉预期，中国海外发展的最终母公司国有企业中国建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Ltd，简称“中国建筑”，601668.SH，A/稳定)向中国海外发展提供的支持不会惠及中国海外宏洋集团。

中国海外宏洋集团“bb”的独立信用状况受到其稳健的市场地位、稳健的杠杆率以及较高的财务灵活性的支持，但同时受到其小于同业的销售规模的制约。

关键评级驱动因素

强大母公司构成评级支持因素：惠誉认为，中国海外发展支持中国海外宏洋集团的意愿在运营层面为“高”，在战略层面为“中等”，在法律层面为“低”。中国海外宏洋集团在运营层面与中国海外发展的核心房地产开发业务密不可分;中国海外发展持续扩大在一二线城市的业务布局，而与中国海外发展共用品牌的中国海外宏洋集团则专注于强三四线城市。中国海外宏洋集团在低线城市的业务对于中国海外发展这样一家全国性房企而言有战略意义。然而，中国海外宏洋集团对中国海外发展的财务贡献度较小，并且中国海外宏洋集团和中国海外发展在法律层面的绑定(如担保、交叉违约等)有限。

销售稳步回升：2022年中国海外宏洋集团销售额下降43%，低于市场平均水平(下降28%)。惠誉认为，这是因为该公司专注于需求不那么强劲的低线城市。该公司主要经营区域之一的长三角地区在2022年上半年的销售状况受到了防控措施的影响。惠誉预计2023年的销售额将同比增长15%，6月至12月的月销售额将达到35亿元人民币，与2022年的水平相似。中国海外宏洋集团报告称，截至2023年5月销售额同比增长35%，远好于市场8%的增幅，部分原因是2023年2月和3月出现了短暂的大幅反弹。

市场情绪不佳，集团竞争地位保持强劲：惠誉认为，尽管中国低线城市的人口和经济增长有所放缓，但中国海外宏洋集团仍保持着强大的竞争地位，并能从这些城市市场的复苏中受益。在开展业务的40个城市中，有18个城市的销售额排名前三。

杠杆率小幅上升：以净债务/净房地产资产衡量，中国海外宏洋集团的杠杆率从2021年的约30%上升至2022年的36%。基于两位数的销售增长预期，惠誉预计该公司2023年杠杆率将略有下降，而买地支出基本与2022年的水平相似，呈下降趋势。截至2023年5月，中国海外宏洋集团的土地溢价总额仅为人民币15亿元，占同期合同销售总额的7%。

管理层表示，中国海外宏洋集团继续积极参与土地招标过程，但由于其经营所在地的部分城市的土地拍卖竞争非常激烈，其中一些是通过摇号分配系统解决的，因此截至2023年5月，该公司并未竞得很多项目。

HIBOR上调提高了融资成本：截至2022年底，中国海外宏洋集团报告的加权平均利率从一年前的3.8%上升至4.8%。这一增长主要是由于香港地区银行同行业拆借利率(HIBOR)从2021年底的2.0%上升至2022年底的6.3%，部分被人民币贷款成本从2021年底的4.8%下降至2022年底的4.4%所抵消。中国海外宏洋集团约30%的债务是浮动利率的港元贷款，管理层计划在未来两到三年内用人民币贷款来减少这一风险敞口。

惠誉的评级假设中国海外宏洋集团将用在岸借款对部分港元浮动利率债务进行再融资，并在未来三年内将港元浮动利率债务的风险敞口降至20%。惠誉参考了基于惠誉全球经济展望的美元政策利率的变动，以预测中国海外宏洋集团基于HIBOR的银行贷款的借贷成本。惠誉预计2023年平均利率将上升约40个基点，2024年将下降45个基点。

盈利能力触底：中国海外宏洋集团的毛利率(GPM)从2021年的23.0%下降到2022年的14.4%，下降了8.6个百分点，原因是销售价格疲软，压低了项目盈利能力和库存减记(销售成本下计入27亿元人民币)。这一减值约占2022年底报告的房地产开发库存总额的2%。到2022年，不计减值，毛利率应为19%。惠誉预计利润率将在2023年起触底，因为该公司根据近年来更保守的售价假设，遵循内部土地收购指引。

评级推导摘要

中国海外宏洋集团的发行人违约评级比其母公司中国海外发展“bbb+”的独立信用状况低一个子级。中国海外宏洋集团独立信用状况的制约因素在于，其权益销售规模低于“bb”评级同业的水平。

惠誉预计，2022年中国海外宏洋集团的权益销售额为340亿元人民币，低于中国金茂控股集团有限公司(China Jinmao Holdings Group Limited，简称“中国金茂”，00817.HK，BBB-/稳定，SCP：bb+)和越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK，BBB- 稳定，SCP：bb)的800亿元人民币。但与北京首都开发控股(集团)有限公司(Beijing Capital Development Holding (Group) Co.，Ltd，简称“首开集团”，BBB/稳定，SCP：bb)相当，大于北京首创城市发展集团有限公司(Beijing Capital City Development Group Co., Ltd.，简称“北京首创城市发展”，BBB/负面，SCP：bb)的约200亿元人民币。另一方面，中国海外宏洋集团的杠杆率和资产负债表透明度优于大多数“bb”类SCP的同行。

关键评级假设

中国海外宏洋集团评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2023年合同销售总额将增长15% (截至2023年5月: 35%)，基于截至2023年5月的强劲复苏(因为2022年的基数较低)，以及2024年的销售持平;

- 2023年和2024年现金回款率将保持在95%以上的强劲水平(2022年:113%);

- 2023年新购土地楼面面积与已售楼面面积之比为0.6倍，2024年为1.0倍(2022年为0.6倍);

- 2023年建筑支出占销售额的55%，2024年占50%;

-加权平均利率将在2023年上升40个基点，2024年下降45个基点，基于惠誉对美元政策利率变动的预测，以及惠誉对未来三年以港元计价的浮动利率债务占该公司债务将下降预期，即从2022年底的30%降至20%。

- 2023年和2024年的派息率为20%(2022年为21%)。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-惠誉认为中国海外发展支持中国海外宏洋集团的意愿增强。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-惠誉认为中国海外发展支持中国海外宏洋集团的意愿减弱。

-惠誉下调中国海外发展的独立信用状况。

对于中国海外发展的SCP，惠誉在2023年7月5日的评级行动评论中概述了以下敏感性:

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-由于中国房地产行业的高周期性和监管风险，预计在未来12至18个月内不会采取正面评级行动。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-公司净负债/净物业资产持续恶化至35%以上，可能导致SCP下降。

流动性和债务结构

流动性充足：截至2022年底，中国海外宏洋集团拥有无限制现金194亿元人民币，限制现金99亿元人民币(包括受监管的预售收益)，短期债务122亿元人民币。公司总债务中约85%至90%来自银行贷款，惠誉认为银行贷款的再融资风险低于信托贷款和资本市场债务。由于香港银行同业拆息(HIBOR)上调，以及中国海外宏洋集团持有大量以港元计价的浮动利率债券，该公司报告的加权平均融资成本从2021年的3.8%上升至2022年的4.8%。

发行人简介

中国海外宏洋集团是中国的一家中型房企，在低线城市居领先地位。该公司在其经营业务的40个城市中的18个城市位列前三(按2022年销售额衡量)。